WEG-Novelle 2020 und §20: Wie Wohnungs-Eigentümer:innen heute PV und Wärmepumpe nachrüsten

Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes vom 1. Dezember 2020 hat der deutsche Gesetzgeber das Beschluss-Regime einer Eigentumsform neu geordnet, in der bundesweit rund 9 Millionen Wohnungen verwaltet werden. Die Novelle, die offiziell als „Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz” firmiert und vom Bundestag am 17. September 2020 beschlossen wurde, sollte vor allem zwei Probleme adressieren: die jahrzehntelange Blockade baulicher Veränderungen durch das Einstimmigkeitserfordernis und die unklare Stellung der Verwaltung gegenüber den Eigentümer:innen. Fünfeinhalb Jahre später lässt sich bilanzieren: Die Reform hat ihr Ziel teilweise erreicht, neue Konfliktfelder aber zugleich geschaffen — vor allem in der energetischen Modernisierung.

§20 WEG neu: Privilegierte Maßnahmen

Den Dreh- und Angelpunkt der Reform bildet der neu gefasste §20 des Wohnungseigentumsgesetzes. Die alte Rechtslage verlangte für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum die Zustimmung aller Eigentümer:innen, deren Rechte über das gewöhnliche Maß hinaus beeinträchtigt wurden — eine Vorschrift, die in der Praxis nahezu jede Modernisierung blockierte, da bereits ein:e dissentierende:r Eigentümer:in den Beschluss zu Fall bringen konnte. Der neue §20 Absatz 1 erlaubt nun jede bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen, sofern sie nicht die Wohnanlage „grundlegend umgestaltet” oder einzelne Eigentümer:innen „unbillig benachteiligt”.

Die eigentliche Revolution liegt in §20 Absatz 2, der einen Katalog sogenannter privilegierter Maßnahmen einführt. Auf vier Felder hat jede:r einzelne Eigentümer:in einen Anspruch — gegen die Gemeinschaft, im Streitfall gerichtlich durchsetzbar: erstens die Herstellung des Lade-Anschlusses für ein Elektrofahrzeug, zweitens den barrierefreien Aus- und Umbau, drittens den Einbruchschutz und viertens den Glasfaser-Anschluss. Die Gemeinschaft kann diese Maßnahmen nicht verhindern, sondern allenfalls die Art und Weise der Ausführung mitbestimmen. Die Kosten trägt der:die Anspruchsteller:in allein, sofern nicht die Gemeinschaft per Beschluss eine Kostenübernahme erklärt.

Photovoltaik und Wärmepumpe fehlen in diesem Katalog auffällig. Eine Forderung, die der Bundesverband WindEnergie und der Bundesverband Solarwirtschaft seit 2022 wiederholt vorgebracht haben, scheiterte bislang am Widerstand des Bundesjustizministeriums, das eine Überfrachtung des privilegierten Katalogs befürchtet. Für PV und Wärmepumpe gilt daher die Regelbahn des §20 Absatz 1: einfache Mehrheit, jedoch ohne individuellen Anspruch. Das hat Konsequenzen, die im praktischen Verwaltungsalltag der vergangenen Jahre deutlich geworden sind.

Photovoltaik auf dem Gemeinschafts-Dach

Das Dach einer Wohnungseigentumsanlage gehört, sofern die Teilungserklärung nichts anderes festlegt, dem Gemeinschaftseigentum. Wer eine PV-Anlage installieren möchte — sei es eine einzelne Eigentümer:in auf einem Teil-Dach, sei es die Gemeinschaft auf der gesamten Fläche — braucht einen Mehrheitsbeschluss nach §20 Absatz 1. Die Praxis hat sich in den vergangenen drei Jahren in zwei Varianten ausdifferenziert.

Die erste Variante ist die individuelle Aufdach-Anlage einer einzelnen Sondereigentümer:in, die einen Teilbereich des Daches ausschließlich für die eigene Stromerzeugung nutzen möchte. Hier zeichnet sich in der Rechtsprechung ein Trend ab: Das Landgericht Stuttgart hat in einem Urteil vom 14. März 2024 (Az. 10 S 113/23) entschieden, dass eine solche Einzelanlage grundsätzlich mit einfacher Mehrheit zu beschließen sei, sofern die statische Tragfähigkeit des Daches gegeben ist, die Dachhaut-Garantie nicht erlischt und die Versicherungsfragen der Wohngebäudeversicherung geklärt sind. Die Hürde liegt in der Praxis weniger in der rechtlichen als in der bauphysikalischen Frage.

Die zweite Variante ist die Gemeinschafts-PV als Anlage der Eigentümergemeinschaft mit gemeinsamer Refinanzierung über die Stromerlöse. Dieses Modell verspricht eine bessere wirtschaftliche Skalierung, scheitert aber häufig an der Frage der steuerlichen Behandlung. Die Eigentümergemeinschaft wird durch den Verkauf von PV-Strom unter Umständen zu einer Mitunternehmerschaft im Sinne des § 15 EStG, was Folgewirkungen für alle Mitglieder hat. Eine seit 2023 zunehmend genutzte Konstruktion ist die Auslagerung der PV-Anlage in eine separate Genossenschaft oder GbR, in die die interessierten Eigentümer:innen freiwillig eintreten und die das Dach von der Gemeinschaft pachtet. Diese Konstruktion löst das steuerliche Problem, schafft aber neue Verträge, deren Komplexität in kleineren Anlagen mit zwölf oder fünfzehn Einheiten oft prohibitiv ist.

Eine dritte, seit 2022 stark gewachsene Variante ist das Mieterstrom-Modell nach §42a Energiewirtschaftsgesetz, das auch in WEG-Anlagen anwendbar ist und seit der EEG-Novelle 2023 mit verbesserter Förderung versehen wurde. Hier verkauft die Gemeinschaft oder ein dritter Betreiber den PV-Strom direkt an die Mieter:innen und vermietenden Eigentümer:innen, ohne den Umweg über das öffentliche Netz. Die rechtlichen und steuerlichen Anforderungen sind erheblich, weshalb sich spezialisierte Dienstleister auf diese Konstellationen eingeschossen haben, deren Honorare einen relevanten Teil der Stromerlöse aufzehren.

Wärmepumpe: Abstand, Lärm und Nachbarrecht

Die Wärmepumpe stellt die Wohnungseigentums-Praxis vor andere Probleme als die Photovoltaik. Die Außeneinheit einer Luft-Wasser-Wärmepumpe braucht einen Aufstellort, der drei Kriterien gleichzeitig erfüllen muss: die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen-Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung, die immissionsschutzrechtlichen Lärmvorgaben nach TA Lärm und die nachbarschaftsrechtlichen Anforderungen aus den §§ 906 ff. BGB.

Die Landesbauordnungen verlangen für Wärmepumpen-Außeneinheiten je nach Bundesland Abstandsflächen zwischen 2,5 und 3,0 Metern zur Grundstücksgrenze, was in dicht bebauten Innerortslagen oft schwer einzuhalten ist. Bayern hat 2022 die Bayerische Bauordnung dahingehend angepasst, dass Wärmepumpen unter bestimmten Bedingungen abstandsfrei aufgestellt werden können, andere Bundesländer (Baden-Württemberg seit 2023, Nordrhein-Westfalen mit Reform 2024) folgten in unterschiedlichem Umfang. Die TA Lärm verlangt an Immissionsorten in Wohngebieten Tagwerte von 55 dB(A) und Nachtwerte von 40 dB(A) am Fenster der nächstliegenden schutzbedürftigen Räume. Moderne Wärmepumpen erreichen Schallleistungspegel zwischen 48 und 58 dB(A) in einem Meter Abstand, was bei dichter Bebauung schnell zu Konflikten führt.

Innerhalb der Eigentümergemeinschaft kommt die Aufstellung der Wärmepumpe meist nur in Frage, wenn die Heizungsanlage ohnehin auf eine zentrale Wärmeerzeugung umgestellt wird. Die WEG-Novelle hat hier eine eigene Hürde abgebaut: Der zentrale Heizungstausch lässt sich nun mit einfacher Mehrheit beschließen, auch wenn er erhebliche Investitionen erfordert. Das Bundesgerichtshof-Urteil vom 9. Februar 2024 (Az. V ZR 167/23) hat klargestellt, dass die ordnungsmäßige Verwaltung im Sinne von §19 Absatz 2 WEG auch eine zukunftsfähige Wärmeversorgung umfasst, was die Mehrheitsbeschlüsse zugunsten der Wärmepumpe gerichtsfest macht.

Zertifizierter Verwalter und Beschluss-Anfechtung

Eine weitere zentrale Reform der WEG-Novelle 2020 trat erst zum 1. Dezember 2024 in Kraft: die verpflichtende Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach §26a WEG. Jede:r Eigentümer:in hat seit diesem Datum einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft eine:n Verwalter:in bestellt, der oder die eine bei der Industrie- und Handelskammer abgelegte Sachkundeprüfung nachweisen kann. Die Übergangsfrist endete für Bestandsverwalter:innen mit Berufserfahrung von mehr als drei Jahren am 1. Juni 2025. Der Bundesverband der Wohnungseigentumsverwalter schätzte im Frühjahr 2026, dass rund 7.500 von ehemals 11.000 Verwaltungsbetrieben den Übergang vollzogen haben.

Die Folgen für die Praxis sind ambivalent. Die Professionalisierung des Berufs gilt als unbestrittener Gewinn, vor allem in komplexeren Anlagen mit mehr als zwanzig Einheiten. Zugleich hat der Marktaustritt kleinerer, oft regional verwurzelter Verwaltungen zu einer Konsolidierung geführt, in deren Folge größere Verwaltungsketten ihren Marktanteil ausbauen. Die durchschnittlichen Verwaltungs-Honorare sind nach einer Erhebung des Wohnungseigentums-Magazins WEG-Praxis zwischen 2021 und 2025 von 22,50 Euro auf 31,80 Euro pro Einheit und Monat gestiegen, also um rund 41 Prozent.

Bleibt das Konfliktfeld der Beschluss-Anfechtung. Jeder Beschluss einer Eigentümerversammlung kann nach §44 Absatz 1 WEG innerhalb einer Frist von einem Monat ab Beschlussfassung angefochten werden. Die Anfechtungsklage ist an das Wohnungseigentumsgericht zu richten, das in der Regel das örtlich zuständige Amtsgericht ist. In der Praxis hat die Reform die Anzahl der Beschlussanfechtungen nicht reduziert, sondern verlagert: Wo früher die Einstimmigkeit das Verfahren auf der Versammlungsebene blockierte, eröffnet die Mehrheitsentscheidung nun das gerichtliche Anfechtungsverfahren als Korrekturinstanz. Eine Auswertung der Berliner Amtsgerichte für das Jahr 2024 zählte rund 1.840 Beschlussanfechtungs-Verfahren, ein Plus von 18 Prozent gegenüber 2019.

Bilanz nach fünf Jahren

Die WEG-Novelle 2020 hat das deutsche Wohnungseigentumsrecht zukunftsfähiger gemacht, ohne seine Grundstruktur anzutasten. Die Mehrheitsfähigkeit baulicher Veränderungen ist die zentrale Errungenschaft, die in der energetischen Modernisierung des Bestands überhaupt erst Spielräume eröffnet. Die privilegierten Maßnahmen nach §20 Absatz 2 haben sich in der Praxis bewährt, der fehlende Eintrag von PV und Wärmepumpe in diesen Katalog bleibt aber eine erkennbare Schwachstelle.

Die nächste Etappe der Debatte zeichnet sich ab. Eine Initiative von acht Landesbau- und Justizministerien fordert seit Herbst 2025 eine Ergänzung des privilegierten Katalogs um Photovoltaik-Eigenanlagen, Wärmepumpen-Außeneinheiten und energetische Fassaden-Modernisierung. Ob der Bund diesen Forderungen folgen wird, ist in der laufenden Legislatur offen. Klar ist: Die WEG-Eigentümer:innen sind in den kommenden zehn Jahren der zentrale Adressat einer energetischen Sanierungswelle, die ohne weitere rechtliche Erleichterungen kaum in der gebotenen Geschwindigkeit umgesetzt werden kann.